Loteos privados: El 70% no está bajo norma y no pueden escriturar

La existencia de un Código de Planeamiento es en vano, porque la ciudad crece por sectores donde no hay infraestructura básica; existen loteos “flojos de papeles” y que se desarrollan en zonas de alto riesgo, como Alto Comedero y Bajo La Viña.

El Código de Planeamiento Territorial y Urbano de San Salvador de Jujuy, fue aprobado por ordenanza N° 6084/2011 y norma, sobre los distritos involucrados; clasificación del suelo; zonificación de usos del suelo; corredores comerciales y barrancas; vías; zonas de riesgo; hidrología entre otros ítems.

Allí está claramente establecido todo en cuanto a ordenamiento territorial; sin embargo desde el gobierno de la provincia no lo tienen en cuenta; se autoriza el fraccionamiento de lotes en lugares inadecuados y considerados como de alto riesgo.

En otros casos, no se termina de hacer el fraccionamiento como corresponde con su inscripción en el Registro Inmobiliario, hasta obtener el plano de loteo aprobado, número de lote, padrón y matrículas para que la persona adquirente del terreno pueda acceder a la escritura.

Sin embargo, los loteos están habilitados, se venden públicamente y nadie controla. La excusa es la venta en cuotas, pero en realidad todo adquirente debe acceder inmediatamente a la escritura y si queda saldo a abonar o a financiar, se grava el inmueble.

Según los especialistas, en Alto Comedero nadie podría estar viviendo, por ser una zona de alto riesgo. “El Código de planeamiento es el marco de ordenamiento de una ciudad y en ese marco se establece hacia donde crece y de qué manera. Se establecen parámetros generales; por ejemplo en nuevo código, trata de descomprimir lo que es el área central. Toda el área del centro de la ciudad ahora se llama área central administrativa protegida, porque tenemos todo el caso histórico y al tener Jujuy una situación tan particular con los dos ríos, es muy difícil hacer desarrollar esa área central si no es en edificios en altura” afirmó la arquitecta Liliana Giménez, especialista en la materia y asesora en el equipo de trabajo de Lyder.  “Entonces se está tratando de descomprimir esa situación, permitiendo que en otras áreas de la ciudad se haga el crecimiento denso”, advirtió.

El sector de más crecimiento es toda la zona de Alto Comedero, “es una situación particular de un barrio con una barrera natural que es la autopista. Eso hace que sea dificultosa la integración de ese barrio gigante de la ciudad.  En realidad era una zona que nunca tendría que haberse destinado a viviendas. En un viejo estudio que hizo en Jujuy la Universidad Nacional de Tucumán con un urbanista muy conocido, habían trazado un código de ordenamiento territorial de la provincia. Estuvieron siete años y justamente en toda el área de Alto Comedero se prohibía expresamente el área para la construcción de viviendas porque el suelo no era apto. Son suelos de arcilla expandida, que no son aptos para fundaciones. Justamente hay que hacer una fundación muy particular y muy costosa para poder hacer una casa”, afirmó.

Eduardo Cazón, Director de Planeamiento Urbano de la Municipalidad, por su parte reconoció que se está avanzando en su aplicación, haciendo referencia al Código de Planeamiento Urbano. “Está constituido el sistema integrado que es la otra novedad que plantea el código; estamos tratando de aplicarlo en forma directa en los casos específicos que corresponda, difundir de nuestro propio territorio, de nuestra ciudad de la provincia que no se conoce” explicó.

Un gran problema para el municipio, son los loteos privados. “Va respondiendo en los casos en que se transparenta la iniciativa, en los casos de loteos, de fraccionamiento. Tenemos cerca de un 70% de informalidad en lo que se refiere a fraccionamiento de loteos, que vemos con carteles, que son muy lindos con los logos, los nombres, etcétera y el 70% no está bajo norma. Estar bajo norma significa estar terminado el trámite y usted podría escriturar” afirmó el funcionario.

Quien regula los loteos de la provincia es la Dirección Provincial de Inmuebles, ente donde se tramita los fraccionamientos de los loteos de acuerdo a normas y leyes vigentes. En todos los casos, hay parámetros para la habilitación de un loteo privado, como ser construcción de cordón cuneta, red eléctrica y de agua, espacio verde, etcétera.

Como son infraestructura básica y obligatoria, en muchos casos no se realizan y el trámite de inscripción del loteo quede en eso, solamente en un trámite y en un expediente. Los lotes se venden por boleto de compra venta, a pagar a largo plazo y con el paso de los años los adquirentes no pueden acceder a la escritura.

Esta realidad la sufrieron cientos de personas que quisieron ingresar al plan PROCREAR del gobierno Nacional, para la construcción de sus viviendas y no pudieron acceder al crédito porque no tenían la escritura. “Lo que hizo en estos tiempos el plan nacional PROCREAR es transparentar una realidad territorial compleja que tenemos. Esa realidad territorial dice que la mayoría de la gente que compró terreno y que creía que estaba en orden y no lo está, termina dándose cuenta porque no puede escriturar y el plan no se puede continuar con el crédito” apuntó Cazón.
 
El funcionario municipal agregó: “Es lo que tendría que haber sido siempre; aquí estamos comprando tierra constantemente, generalmente de buena fe y toda la historia, pero nada más que con boleto de compra venta”.

Pero estas no son las únicas irregularidades que se hallaron en el tema.

“San Salvador es una ciudad de difícil crecimiento; lo natural sería que la ciudad crezca hacia Palpalá, Reyes y la Almona.  Por su geografía, precisamente es difícil decir hacia donde crece naturalmente; tiene que ir sobre las quebradas porque no tiene más espacio. “Pero el problema es que hoy se está creciendo mucho en la zona de bajo La Viña,  Los Perales, donde se hace mucho desmonte y es peligroso y a mi criterio personal no debería aprobarse loteos en esa zona y seguir avanzando hacia el cerro” advierte la arquitecta Liliana Giménez.

“La consecuencia es el deslave que se hace en el suelo. Cuando vos le sacas a la montaña todo el arbolado que la sostiene, eso hace que se lave y tengan riesgo todas las casas hacia abajo” apuntó, pero al parecer las autoridades de la provincia no tienen en cuenta esa situación y permiten que se abran nuevos loteos.

Las zonas próximas a los ríos son de alto riesgo. “El Código trata de que se crezca hacia la otra zona; tiene ciertas restricciones en toda el área, que está sobre esa margen del RíoGrande, donde aparte los tipos de loteo que se tienen que hacer después de una determinada cuota de nivel, no son los que se están haciendo. No podes hacer un trazado recto hacia el cerro; tenés que seguir la cuota de nivel, cosa que no se está haciendo”, comentó.

El trámite para la aprobación de un loteo se inicia con la factibilidad de localización del loteo pedida en la Dirección de Planeamiento Urbano de la Municipalidad y la factibilidad de loteo, dos pasos fundamentales, donde se plantea la norma urbanística, la forma y la aplicación de la normativa urbanística en vigencia. Inmuebles continúa el trámite, hace el registro, pasa a Casa de Gobierno que emite un decreto firmado por el gobernador donde se aprueba el loteo.

El problema más grave del Código es no tener el manejo de los loteos, reconoció Liliana Giménez por la proliferación de los asentamientos.  “Son realmente un problema grave. Uno entiende que la gente necesita un lugar donde vivir, pero el problema es que cuando vos lo haces de esa manera, están yendo contra toda previsión, sobre todo de infraestructura. Vos tenés calculadas las redes de agua, de gas de luz para una determinada cantidad de población y en determinados sectores. Cuando vos de golpe ponés 30 mil personas en un lugar, no tenés agua, luz, gas, hay que hacer plantas reductoras de gas, hay que hacer plantas transformadoras para la electricidad, tomar agua de algún lugar, y realmente es un problema gravísimo que nadie lo tuvo en cuenta” apuntó la arquitecta.